الرئيسية
البوابة
أحدث الصور
التسجيل
من طرف بسم الله الرحمن الرحيم
هل يمتد عقد الايجار من الباطن وهل يخضع فى أحكامة لقوانين ايجار الأماكن
أم القانون المدنى
الأصل وفقا لنص المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 أن عقود الايجار الخاضعة لأحكامة لا تنتهى بنهاية المدة المدونة به ويظل العقد مستمرا بين طرفية بل يمتد العقد لورثه المستأجر من بعده وفقا للشروط والأحكام الواردة بالمادة 29 من القانون 49/1977 سواء فى الأماكن المؤجرة لأغراض السكنى أو غير السكنى،،، إلا أن قوانين ايجار الأماكن المتعاقبة اعتبارا من القانون 121لسنة 1947 وحتى القانون رقم 6 لسنة 1997 ..قد جاءت خلوا من نص يتعرض لمسألة الامتداد القانونى لعقد الايجار من الباطن وهل يمتد عقد الايجار من الباطن فى حالة وفاة المستأجر من الباطن من عدمه؟؟؟
وكأن المشرع قد أراد ترك هذا الأمر لاجنهاد الفقه والقضاء
ونرى أن عقد الايجار من الباطن لا يخضع فى أحكامة لقوانين ايجار الأماكن بل يخضع لأحكام القانون المدنى ومن ثم لايخضع لأحكام الامتدادالقانونى المقرر بنص المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 وسندنا فى ذلك هو الآتى:--
الوجه الأول
أن قضاء محكمة النقض استقر على ...((المقرر في قضاء هذه المحكمة أن المشرع نظم الأحكام لعقد الايجار في القانون المدني وهي واجبة التطبيق في الأصل علي ما يبرم في ظلها من عقود ما لم يرد في تشريعات ايجار الأماكن الاستثنائيه نص خاص يتعارض وأحكامها لتعلق أحكام التشريعات الأخيرة بالنظام العام فاذا خلا التشريع الاستثنائي من تنظيم حالة معينة تعين الرجوع فيها الي أحكام القانون المدني باعتبارها القواعد الأساسية حتي لو كانت المدة المتعاقد عليها قد انتهت وأصبح العقد ممتدا بقوة القانون الاستثنائي .
( المادة 1 من القانون المدنى )
( الطعن 1463 لسنة 47 ق جلسة 27/12/1978 س 29 ص 2053 )
هذا ولما كانت قوانين ايجار الأماكن المتعاقبة اعتبارا من القانون 121لسنة 1947 وحتى القانون رقم 6 لسنة 1997 ..قد جاءت خلوا من نص يتعرض لمسألة الامتداد القانونى لعقد الايجار من الباطن وهل يمتد عقد الايجار من الباطن فى حالة وفاة المستأجر من الباطن من عدمه... وهو الأمر الذى يرجع معه للأحكام العامة لعقد الايجار الواردة بالقانون المدنى
فعقد التأجير من الباطن إذ هو بمثابة إيجار جديد عقد بين المستأجر الأصلى والمستأجر من الباطن ، ورد على حق الأول فى الإنتفاع بالعين ، ومن ثم يحكم العلاقة بين طرفيه ولو تم خلافاً لنص مانع متفق عليه فى الإجارة الأصلية المبرمة بين المؤجر والمستأجر أو بالمخالفة لنص قانونى يحكم هذه العلاقة بحيث لا يجوز للطاعنين أن يتعرضوا للمطعون ضدها طوال مدة الإجارة التى عقدت بينهما إذ هذا المنع مقرر لمصلحة المالك أو المؤجر الأصلى وحده ولا يجوز لغيره التمسك ببطلان العقد جزاء مخالفته .( الطعن رقم 2150 لسنة 53 ق - جلسة 21/10/1993 - السنة 44 ج3 ص 21 )
الوجه الثانى
أن المتفق عليه أن عقد الايجار من الباطن
ينقضى حتما بانقضاء عقد الايجار الأصلى
1- فالمقرر فى قضاء محكمة النقض - انه اذا انقضى عقد الايجار الاصلى لاى سبب من الاسباب فان عقد الايجار من الباطن ينقضى حتما بانقضائه ولو كان التأجير من الباطن ماذونا به من قبل المؤجر ذلك ان المستاجر الاصلى انما يؤجر من الباطن حقه المستمد من عقد الايجار الاصلى فاذا ما انقضى انقضى عقد المستاجر من الباطن ولو كان العقد الاخير مازال ممتدا بحسب شروطه ، ولا يلزم لسريان حكم فسخ عقد الايجار الاصلى على عقد المستاجر من الباطن ان تقام الدعوى على هذا الاخير ولايلزم للتنبيه عليه بالاخلاء لكى يسرى عليه حكم فسخ عقد الايجار الاصلى اذا لايعتبر المستأجر من الباطن من الغير حتى ولو كان لايعلم بسبب الفسخ وقت استئجاره ومن ثم فان المستاجر الاصلى يعد ممثلا للمستاجر من الباطن فى الدعوى المرفوعة من المؤجر ... ولقاضى الامور المستعجلة ان يامر باستمرار اجراءات التنفيذ ضده اذ يعتبر غاصبا للعين المؤجرة بعد فسخ عقد الايجار الاصلى واصبح لا سند له فى وضع يده .
( الطعن رقم 2482 لسنة 55 ق جلسة 29 / 2 / 1996 س 47 ج1 ص 397 مجدى عزام.
2- المقرر - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - ان الاصل ان عقد الايجار من الباطن لا ينشئ علاقة مباشرة بين المستأجر من الباطن والمالك لانعدام الرابطة التعاقدية بينهما ولاصلة بين الطرفين الا فى حدود ما تقضى به المادتين596 ، 597 من القانون المدنى بخصوص الاجرة حتى ولو كان التأجير من الباطن مصرحا به من المالك .
( الطعن رقم 3581 لسنة 58 ق جلسة 24/2/1994 س 45 ج1 ص 423 )
3- لا وجه للتحدى ببطلان عقد التأجير من الباطن إذ هو بمثابة إيجار جديد عقد بين المستأجر الأصلى والمستأجر من الباطن ، ورد على حق الأول فى الإنتفاع بالعين ، ومن ثم يحكم العلاقة بين طرفيه ولو تم خلافاً لنص مانع متفق عليه فى الإجارة الأصلية المبرمة بين المؤجر والمستأجر أو بالمخالفة لنص قانونى يحكم هذه العلاقة بحيث لا يجوز للطاعنين أن يتعرضوا للمطعون ضدها طوال مدة الإجارة التى عقدت بينهما إذ هذا المنع مقرر لمصلحة المالك أو المؤجر الأصلى وحده ولا يجوز لغيره التمسك ببطلان العقد جزاء مخالفته .
( الطعن رقم 2150 لسنة 53 ق - جلسة 21/10/1993 - السنة 44 ج3 ص 21 ) مجدى عزام.
الوجه الثالث
ما تعرض له المشرع فى القانون 49/1977 من قبل بالتصريح
للمستأجر بالتأجير من الباطن للعين المؤجرة خالية أو مفروش"
"المقضى بعدم دستوريته"
فالمشرع من قبل بموجب المادة 40 من القانون رقم 49/1977 المقضى بعدم دستوريتها كان أجاز للمستأجر الأصلى تأجير العين المؤجره له من الباطن – مفروشه أو خالية – بشروط وحالات معينة لامجال للتعرض لها الآن بعد أن قضى بعدم دستوريتها - إلا أنه بمراجعة تلك الحالات قد نص المشرع صراحة على عدم امتداد عقود الايجار من الباطن التى كانت تبرم وفقا لتلك الأحكام .... حيث قضت محكمة النقض
1- (( المقرر فى قضاء هذه المحكمة ان النص فى المادة 40/ أ من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شان تاجير وبيع الاماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستاجر يدل على ان المشرع قرر مزية خاصة للمستاجر المصرى المقيم بالخارج بصفة مؤقته تخوله استثناء ان يؤجر من باطنه العين المؤجرة له مفروشة او خالية بغير اذن من المؤجر ولو تضمن عقد الايجار شرط الحظر من التاجير من الباطن ويتعين على المستاجر الاصلى ان يخطر المستاجر من باطنه بالاخلاء ولو قبل نهاية المدة الاصلية للعقد او المدة التى امتد اليها عند حلول موعد عودته من الخارج على ان يمنح اجلا مدته ثلاثة اشهر من تاريخ اخطاره ليقوم بالاخلاء ورد العين الى المستاجر الاصلى .
( المادة 40 أ قانون 49 لسنة 1977 - عدم دستورية - )
( الطعن رقم 2569 لسنة 63 ق جلسة 28/9/1994 س 45 ج 2 ص 1257 )مجدى عزام.
2- (( مفاد نص المادة 29 من القانون رقم49 لسنة 1977 فى شآن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر أن استمرار عقد الايجار بعد وفاة المستأجر الأصلى او تركه العين المؤجرة إنما يكون فى حالتين الأولى : أن يكون عقد الايجار وارداً على عين للسكنى ، وفى هذه الحالة يستمر العقد بالنسبة للأشخاص المذكورين فى الفقرة الأولى بالشروط الواردة فيها والثانية : أن يكون عقد الايجار وارداً على عين لمزاولة نشاط تجارى أو صناعى أو مهنى أو حرفى وفى هذه الحالة يستمر العقد بالنسبة لورثة المستأجر صاحب النشاط أو شركائه فى ذات النشاط ، وفى هاتين الحالتين فقط يلتزم المؤجر بتحرير عقد إيجار لمن لهم حق الاستمرار فى شغل العين ، وإذ كان القانون هو مصدر الحق المقرر فى هذه المادة بالنسبة لاستمرار عقد الإيجار والتزام المؤجر الوارد فيها ، فإن حكمها لا يسرى على المستأجرين من الباطن فى الحالة المنصوص عليها فى المادة 40 بند (ب) من ذات القانون لأن علاقة هولاء المستأجرين بالمؤجر لهم يحكمها عقد الإيجار من الباطن المحرر فى شأنها ، وإذ كان الطاعن يشغل حجرتين بشقة النزاع لممارسة عمله فى مهنة المحاماه وذلك بمقتضى عقد إيجار من الباطن ، ومن ثم فهو لا يعد شريكا فى نشاط المرحوم ...... المستأجر الأصلى للشقة لتكون عيادة يزاول فيها مهنته الطبية لتغاير النشاطين واستقلال كل منهما عن الآخر فإن حكم المادة 29 فقرة 2 ، 3 سالفة الذكر لا يسرى فى حقه . ( المادتان 29 ، 40 من القانون 49 لسنة 1977 المعدل بالقانون 6 لسنة 1997 )( الطعن رقم 258 لسنة 51 ق - جلسة 22/11/1987 - ص 974 - لسنة 38 ) مجدى عزام.
*****وعليه نرى عدم خضوع عقد الإيجار من الباطن لأحكام قوانين إيجار الأماكن وخضوعه لأحكام ونصوص عقد الايجار الواردة بالقانون المدنى
ربنا آتنا من لدنك رحمة وهيىء لنا من أمرنا رشدا
اللهم اجعل كل عملنا خالص لوجهك الكريم وانفعنا به
هل يمتد عقد الايجار من الباطن وهل يخضع فى أحكامة لقوانين ايجار الأماكن
أم القانون المدنى
الأصل وفقا لنص المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 أن عقود الايجار الخاضعة لأحكامة لا تنتهى بنهاية المدة المدونة به ويظل العقد مستمرا بين طرفية بل يمتد العقد لورثه المستأجر من بعده وفقا للشروط والأحكام الواردة بالمادة 29 من القانون 49/1977 سواء فى الأماكن المؤجرة لأغراض السكنى أو غير السكنى،،، إلا أن قوانين ايجار الأماكن المتعاقبة اعتبارا من القانون 121لسنة 1947 وحتى القانون رقم 6 لسنة 1997 ..قد جاءت خلوا من نص يتعرض لمسألة الامتداد القانونى لعقد الايجار من الباطن وهل يمتد عقد الايجار من الباطن فى حالة وفاة المستأجر من الباطن من عدمه؟؟؟
وكأن المشرع قد أراد ترك هذا الأمر لاجنهاد الفقه والقضاء
ونرى أن عقد الايجار من الباطن لا يخضع فى أحكامة لقوانين ايجار الأماكن بل يخضع لأحكام القانون المدنى ومن ثم لايخضع لأحكام الامتدادالقانونى المقرر بنص المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 وسندنا فى ذلك هو الآتى:--
الوجه الأول
أن قضاء محكمة النقض استقر على ...((المقرر في قضاء هذه المحكمة أن المشرع نظم الأحكام لعقد الايجار في القانون المدني وهي واجبة التطبيق في الأصل علي ما يبرم في ظلها من عقود ما لم يرد في تشريعات ايجار الأماكن الاستثنائيه نص خاص يتعارض وأحكامها لتعلق أحكام التشريعات الأخيرة بالنظام العام فاذا خلا التشريع الاستثنائي من تنظيم حالة معينة تعين الرجوع فيها الي أحكام القانون المدني باعتبارها القواعد الأساسية حتي لو كانت المدة المتعاقد عليها قد انتهت وأصبح العقد ممتدا بقوة القانون الاستثنائي .
( المادة 1 من القانون المدنى )
( الطعن 1463 لسنة 47 ق جلسة 27/12/1978 س 29 ص 2053 )
هذا ولما كانت قوانين ايجار الأماكن المتعاقبة اعتبارا من القانون 121لسنة 1947 وحتى القانون رقم 6 لسنة 1997 ..قد جاءت خلوا من نص يتعرض لمسألة الامتداد القانونى لعقد الايجار من الباطن وهل يمتد عقد الايجار من الباطن فى حالة وفاة المستأجر من الباطن من عدمه... وهو الأمر الذى يرجع معه للأحكام العامة لعقد الايجار الواردة بالقانون المدنى
فعقد التأجير من الباطن إذ هو بمثابة إيجار جديد عقد بين المستأجر الأصلى والمستأجر من الباطن ، ورد على حق الأول فى الإنتفاع بالعين ، ومن ثم يحكم العلاقة بين طرفيه ولو تم خلافاً لنص مانع متفق عليه فى الإجارة الأصلية المبرمة بين المؤجر والمستأجر أو بالمخالفة لنص قانونى يحكم هذه العلاقة بحيث لا يجوز للطاعنين أن يتعرضوا للمطعون ضدها طوال مدة الإجارة التى عقدت بينهما إذ هذا المنع مقرر لمصلحة المالك أو المؤجر الأصلى وحده ولا يجوز لغيره التمسك ببطلان العقد جزاء مخالفته .( الطعن رقم 2150 لسنة 53 ق - جلسة 21/10/1993 - السنة 44 ج3 ص 21 )
الوجه الثانى
أن المتفق عليه أن عقد الايجار من الباطن
ينقضى حتما بانقضاء عقد الايجار الأصلى
1- فالمقرر فى قضاء محكمة النقض - انه اذا انقضى عقد الايجار الاصلى لاى سبب من الاسباب فان عقد الايجار من الباطن ينقضى حتما بانقضائه ولو كان التأجير من الباطن ماذونا به من قبل المؤجر ذلك ان المستاجر الاصلى انما يؤجر من الباطن حقه المستمد من عقد الايجار الاصلى فاذا ما انقضى انقضى عقد المستاجر من الباطن ولو كان العقد الاخير مازال ممتدا بحسب شروطه ، ولا يلزم لسريان حكم فسخ عقد الايجار الاصلى على عقد المستاجر من الباطن ان تقام الدعوى على هذا الاخير ولايلزم للتنبيه عليه بالاخلاء لكى يسرى عليه حكم فسخ عقد الايجار الاصلى اذا لايعتبر المستأجر من الباطن من الغير حتى ولو كان لايعلم بسبب الفسخ وقت استئجاره ومن ثم فان المستاجر الاصلى يعد ممثلا للمستاجر من الباطن فى الدعوى المرفوعة من المؤجر ... ولقاضى الامور المستعجلة ان يامر باستمرار اجراءات التنفيذ ضده اذ يعتبر غاصبا للعين المؤجرة بعد فسخ عقد الايجار الاصلى واصبح لا سند له فى وضع يده .
( الطعن رقم 2482 لسنة 55 ق جلسة 29 / 2 / 1996 س 47 ج1 ص 397 مجدى عزام.
2- المقرر - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - ان الاصل ان عقد الايجار من الباطن لا ينشئ علاقة مباشرة بين المستأجر من الباطن والمالك لانعدام الرابطة التعاقدية بينهما ولاصلة بين الطرفين الا فى حدود ما تقضى به المادتين596 ، 597 من القانون المدنى بخصوص الاجرة حتى ولو كان التأجير من الباطن مصرحا به من المالك .
( الطعن رقم 3581 لسنة 58 ق جلسة 24/2/1994 س 45 ج1 ص 423 )
3- لا وجه للتحدى ببطلان عقد التأجير من الباطن إذ هو بمثابة إيجار جديد عقد بين المستأجر الأصلى والمستأجر من الباطن ، ورد على حق الأول فى الإنتفاع بالعين ، ومن ثم يحكم العلاقة بين طرفيه ولو تم خلافاً لنص مانع متفق عليه فى الإجارة الأصلية المبرمة بين المؤجر والمستأجر أو بالمخالفة لنص قانونى يحكم هذه العلاقة بحيث لا يجوز للطاعنين أن يتعرضوا للمطعون ضدها طوال مدة الإجارة التى عقدت بينهما إذ هذا المنع مقرر لمصلحة المالك أو المؤجر الأصلى وحده ولا يجوز لغيره التمسك ببطلان العقد جزاء مخالفته .
( الطعن رقم 2150 لسنة 53 ق - جلسة 21/10/1993 - السنة 44 ج3 ص 21 ) مجدى عزام.
الوجه الثالث
ما تعرض له المشرع فى القانون 49/1977 من قبل بالتصريح
للمستأجر بالتأجير من الباطن للعين المؤجرة خالية أو مفروش"
"المقضى بعدم دستوريته"
فالمشرع من قبل بموجب المادة 40 من القانون رقم 49/1977 المقضى بعدم دستوريتها كان أجاز للمستأجر الأصلى تأجير العين المؤجره له من الباطن – مفروشه أو خالية – بشروط وحالات معينة لامجال للتعرض لها الآن بعد أن قضى بعدم دستوريتها - إلا أنه بمراجعة تلك الحالات قد نص المشرع صراحة على عدم امتداد عقود الايجار من الباطن التى كانت تبرم وفقا لتلك الأحكام .... حيث قضت محكمة النقض
1- (( المقرر فى قضاء هذه المحكمة ان النص فى المادة 40/ أ من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شان تاجير وبيع الاماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستاجر يدل على ان المشرع قرر مزية خاصة للمستاجر المصرى المقيم بالخارج بصفة مؤقته تخوله استثناء ان يؤجر من باطنه العين المؤجرة له مفروشة او خالية بغير اذن من المؤجر ولو تضمن عقد الايجار شرط الحظر من التاجير من الباطن ويتعين على المستاجر الاصلى ان يخطر المستاجر من باطنه بالاخلاء ولو قبل نهاية المدة الاصلية للعقد او المدة التى امتد اليها عند حلول موعد عودته من الخارج على ان يمنح اجلا مدته ثلاثة اشهر من تاريخ اخطاره ليقوم بالاخلاء ورد العين الى المستاجر الاصلى .
( المادة 40 أ قانون 49 لسنة 1977 - عدم دستورية - )
( الطعن رقم 2569 لسنة 63 ق جلسة 28/9/1994 س 45 ج 2 ص 1257 )مجدى عزام.
2- (( مفاد نص المادة 29 من القانون رقم49 لسنة 1977 فى شآن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر أن استمرار عقد الايجار بعد وفاة المستأجر الأصلى او تركه العين المؤجرة إنما يكون فى حالتين الأولى : أن يكون عقد الايجار وارداً على عين للسكنى ، وفى هذه الحالة يستمر العقد بالنسبة للأشخاص المذكورين فى الفقرة الأولى بالشروط الواردة فيها والثانية : أن يكون عقد الايجار وارداً على عين لمزاولة نشاط تجارى أو صناعى أو مهنى أو حرفى وفى هذه الحالة يستمر العقد بالنسبة لورثة المستأجر صاحب النشاط أو شركائه فى ذات النشاط ، وفى هاتين الحالتين فقط يلتزم المؤجر بتحرير عقد إيجار لمن لهم حق الاستمرار فى شغل العين ، وإذ كان القانون هو مصدر الحق المقرر فى هذه المادة بالنسبة لاستمرار عقد الإيجار والتزام المؤجر الوارد فيها ، فإن حكمها لا يسرى على المستأجرين من الباطن فى الحالة المنصوص عليها فى المادة 40 بند (ب) من ذات القانون لأن علاقة هولاء المستأجرين بالمؤجر لهم يحكمها عقد الإيجار من الباطن المحرر فى شأنها ، وإذ كان الطاعن يشغل حجرتين بشقة النزاع لممارسة عمله فى مهنة المحاماه وذلك بمقتضى عقد إيجار من الباطن ، ومن ثم فهو لا يعد شريكا فى نشاط المرحوم ...... المستأجر الأصلى للشقة لتكون عيادة يزاول فيها مهنته الطبية لتغاير النشاطين واستقلال كل منهما عن الآخر فإن حكم المادة 29 فقرة 2 ، 3 سالفة الذكر لا يسرى فى حقه . ( المادتان 29 ، 40 من القانون 49 لسنة 1977 المعدل بالقانون 6 لسنة 1997 )( الطعن رقم 258 لسنة 51 ق - جلسة 22/11/1987 - ص 974 - لسنة 38 ) مجدى عزام.
*****وعليه نرى عدم خضوع عقد الإيجار من الباطن لأحكام قوانين إيجار الأماكن وخضوعه لأحكام ونصوص عقد الايجار الواردة بالقانون المدنى
ربنا آتنا من لدنك رحمة وهيىء لنا من أمرنا رشدا
اللهم اجعل كل عملنا خالص لوجهك الكريم وانفعنا به
» تحميل ابحاث قانونية متنوعة
» حمل موسوعة أحكام المحكمة الإدارية العُليا حصريا
» موسوعة فتاوى الجمعية العمومية لقسمى الفتوى والتشريع بمجلس الدولة .. الجزء الاول
» البرنامج التدريبي نوفمبر – ديسمبر 2017
» حمل كتاب الشرح الوافى العملى لدعوى رصيد الاجازات
» الوجيز فى القانون الادارى
» كاميرات مراقبة
» افضل اسعار كاميرات مراقبة فى مصر